2018年，大连房地产市场在调控政策持续深化、城市经济稳步发展的背景下，整体运行呈现出投资稳中有进、施工规模扩大、销售理性回归、价格走势分化的特点。以下是对各环节的详细分析。

一、房地产开发投资情况

2018年，大连市房地产开发投资保持平稳增长态势。全年完成开发投资额约XXX亿元（具体数据需补充），同比增长X%，增速较上年略有放缓。投资结构持续优化，住宅投资占比稳定在XX%以上，商业营业用房投资有所回升。资金来源方面，国内贷款、自筹资金及销售回款是主要渠道，企业资金链整体稳健，但融资环境趋紧对部分中小房企构成一定压力。

二、房地产开发施工情况

施工规模持续扩张，全年房屋施工面积达XXXX万平方米，同比增长X%，其中住宅施工面积占比约XX%。新开工面积XXXX万平方米，增速较上年提升X个百分点，显示开发商对后市预期仍相对乐观。竣工面积XXXX万平方米，同比增长X%，供应端放量为市场平稳运行提供支撑。区域分布上，甘井子区、金普新区等热点区域施工活跃，带动全市规模增长。

三、商品房销售情况

销售市场呈现“量稳价稳”态势。全年商品房销售面积XXXX万平方米，同比小幅增长X%；销售额XXXX亿元，同比增长X%。住宅仍是销售主力，占比超XX%。受调控政策影响，投机性需求得到抑制，改善型及刚性需求成为市场主导，交易节奏趋于理性。库存方面，待售面积持续下降，去化周期处于合理区间，市场供需关系基本平衡。

四、房地产价格走势分析

价格整体呈现“稳中微涨、区域分化”格局。根据国家统计局数据，2018年大连新建商品住宅销售价格同比上涨X%，涨幅逐月收窄；二手住宅价格同比上涨X%，波动相对平缓。从区域看，主城区价格坚挺，部分热点板块受规划利好带动涨幅明显；周边县市价格相对稳定。调控政策如限购、限贷等有效遏制了房价过快上涨，市场预期逐步回归理性。

五、与展望

2018年大连房地产市场在“房住不炒”基调下实现了平稳健康发展。投资与施工的稳定增长为城市建设和住房供应奠定基础，销售市场的理性化有助于长效机制构建。价格管控成效显现，市场泡沫风险降低。随着大连城市功能提升及人才政策落地，住房需求将保持稳定，预计市场将继续以“稳”为主，在调控常态化中寻求高质量发展。

（注：文中“XXX”及“X%”等为示例占位符，实际分析应基于权威统计数据填充具体数值。）